Tendencias del mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2022
Aunque las noticias del mercado inmobiliario le están dando mucha importancia y “bombo” a la subida de precios de la vivienda usada, los que estamos a pie de calle hemos podido notar un fuerte frenazo desde mediados de junio a esta parte, situación que no se prevé que mejore después del verano debido a la fuerte subida de los tipos de interés, que hará que el posible comprador, para gastar lo mismo o invertir lo mismo en la compra, tenga que comprar más barato para poder pagarlo.
Según diferentes fuentes consultadas, especialmente las que hacen referencia al mercado inmobiliario en Estados Unidos, ya están viendo una desaceleración en la subida de precios, lo que indica que los precios tendrán que ajustarse y el que realmente esté interesado en vender tendrá que bajar el precio de venta.
El rápido aumento en los tipos hipotecarios en EEUU, que ronda ya el 5%, está enfriando la demanda de vivienda de costa a costa. El auge por cambiar de casa vivido tras la salida de lo más duro de la pandemia se está frenando a medida que aumentan los tipos hipotecarios, la asequibilidad de los compradores empeora y pilla desprevenido a los vendedores con precios de la vivienda más altos.
Menos transacciones de suelo y estancamiento de la obra nueva
Las previsiones también esperaban una desaceleración en el mercado del suelo y el desarrollo de nuevas obras.
Según Bankinter, se espera que las transacciones de suelo disminuyan en 2022. En términos de espacio, podría caer un 20 % este año, después de que la demanda de los principales desarrolladores se liberara de forma agresiva en 2021 (un 75 % más que en 2020).
El departamento de estudios de la entidad señala que "el aumento masivo en los costos de construcción hará que los principales promotores sean muy cuidadosos al comprar terrenos para proteger sus ganancias en el futuro" y estima que los precios de los terrenos también tenderán a estabilizarse en los próximos meses, después de un aumento del 13% en 2021.
Por su parte, la AFI concluyó que “dada la ralentización de la demanda de vivienda, sólo cabe esperar una moderación en la actividad de vivienda nueva: los visados de obra nueva se mantendrán estancados en torno a las 110.000 unidades durante los años entre 2022 y 2023”.
El aumento de los costes de los distintos materiales de construcción, así como la dificultad para cubrir las vacantes en el sector que puede suponer un aumento de los costes laborales, refuerzan esta previsión de oferta residencial a corto plazo.
El euríbor crece de manera acelerada
Pero no es solo es el precio de las viviendas lo que frena a los compradores. Recuerda que desde abril, después de que el Banco Central Europeo anunciara una subida de tipos, el Euribor se encuentra en territorio positivo. De hecho, por primera vez en casi una década, la tasa ha superado el 1%, lo que encarece las hipotecas y reduce la asequibilidad de la vivienda.
El número superó la mayoría de las expectativas. Por ejemplo, desde Bankinter Analytics esperan una tasa media del 0,40% para 2022. Por su parte, la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) espera que el Euribor cierre este año en torno al 1,50%. Pero su crecimiento se está acelerando, por lo que su valor podría ser mayor a finales de año.
Este es un punto muy importante. En este momento, la demanda de vivienda sigue superando a la oferta. De hecho, el portal inmobiliario Fotocasa publicó recientemente un informe que muestra que el 16% de la población española mayor de 18 años compró o intentó comprar una vivienda en el último año, frente al 4% que vendió o intentó comprar una vivienda. . Y dado que esto puede cambiar en los próximos meses debido a las tasas hipotecarias más altas, ahora podría ser un buen momento para vender más rápido ya un buen precio.
¿Bajarán los precios de la vivienda?
Esta es una de las preguntas más realizada últimamente.
¿Cómo afecta esto el precio del ladrillo?
No podemos decir con certeza si disminuirá, pero hay signos de creencia de que no continuarán creciendo como hasta ahora.
Una menor demanda sin duda puede conducir a precios más bajos. Pero al mismo tiempo, la inflación, del 8,7% en mayo, inclinará la balanza en sentido contrario.
Cabe recordar que la subida de tipos confirmada por el Banco Central Europeo en los próximos meses tiene como objetivo reducir la inflación, al tiempo que aumenta el coste de las hipotecas. La evolución de los precios dependerá entonces del equilibrio que puedan lograr entre estas dos variables.
Además, debemos prestar atención al impacto de la guerra en Ucrania en el mercado inmobiliario. Esto ha encarecido la construcción de nuevos edificios y en algunos casos incluso los ha paralizado, efecto que puede desplazar la demanda hacia la vivienda de segunda mano. Por lo tanto, por ahora, podemos esperar una disminución en la demanda junto con una tasa de crecimiento de precios más lenta que la que hemos visto durante el año pasado.